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[한국정책신문=노호섭 기자] 주택 매매가와 전세가의 갭(차이·Gap)을 이용한 이른바 갭(Gap)투자를 막기 위한 대책도 마련된다. 

갭투자의 위험성이 워낙 커 이를 막기 위한 정부의 의지도 강한 것으로 읽힌다. 불법 분양권을 사고 파는 행위는 금융권 규제 등 공권력으로 잡을 수 있지만 또 다른 투기방법인 갭투자는 집값이 안정될 경우 깡통주택의 피해도 당할 수 있기 때문이다.

갭투자는 최근 주택시장을 교란시키고 불로소득의 주범으로 떠오르고 있다. 갭투자는 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 아파트를 전세를 끼고 사서 시세 차익을 노리는 투자 방식이다. 집값에서 전세금을 뺀 금액만으로 투자가 가능하기 때문에 재건축이나 재개발보다 투자금이 적게 든다.

실제로 갭투자는 아파트 매매 가격과 전세금의 차액을 투자금으로 아파트를 사들이는 기법이다.

예컨대 한 가구 당 6억원 미만의 주택은 취득세와 각종 수수료 부담액이 대략 400만원 정도 든다. 2억원만 있으면 1억8000만원짜리 전세 입주자가 있는 매매가 2억원짜리 집 8채를 살 수 있다는 논리다. 다시 2년 뒤에는 기존 8가구의 전세 세입자로부터 2000만원씩 전세금을 올려 받은 뒤 갭투자로 아파트 6채를 더 구입한다. 그 2년 뒤 똑같은 방식으로 전세금을 올리게 되면 이번엔 10채를 더 살 수 있다는 것이다.

갭투자는 값이 오를 때 수익률이 높지만, 내릴 때 손실이 크다는 점에서 위험성이 높다. 특히 집값과 전세 시세가 동반 하락할 경우가 ‘하우스푸어’의 양산은 물론 ‘깡통전세’가 쏟아져 나올 수 있어 문제의 심각성이 더하다. 소자본 갭투자자는 집을 팔아도 전세금을 되돌려 줄 수가 없기 때문이다. 

현재로서는 갭투자를 막을 방법을 찾기가 쉽지 않다. 최근 검토 중인 LTV·DTI 강화 같은 대출 규제는 전혀 통하지 않는다. DSR도 소용없다. 갭투자자는 주택 담보대출을 거의 이용하지 않기 때문이다. 집값이 싼 지역에서 주로 이뤄져 '투기과열지구 지정'과도 거리가 멀다.

실제로 금융권에서는 전세를 낀 상태에서 대출한 것에 대한 조사가 쉽게 이뤄질 수 없다고 하소연하다. 일부 실수요자들은 내집마련을 위해 전세를 낀 상태로 대출을 받기도 한다. 투기수요와 실수요를 가리기 위해서는 임대사업자등록이 뒤따라야 한다.

김현미 국토교통부 장관 후보자는 1세대 3주택 이상 소유자의 '임대사업자 등록'을 의무화하는 법안을 발의 했다. 1세대 3주택 이상 소유자로서 주택을 임대하려는 자는 의무적으로 임대사업자로 등록하도록 하고, 그 대신 임대사업자의 소득세·법인세를 감면함으로써 민간 임대시장을 양성화하고 임대소득에 대해 적절한 과세가 이뤄지도록 하는 내용이다.

이 법안은 각종 전월세 통계를 작성하는 데 커다란 도움이 될 수 있어 주택시장의 계량화와 관련 정책 마련에도 도움이 될 것으로 보이지만 임대사업자 등록을 의무화할 경우 거센 반발이 예상된다는 점이 걸림돌이다.