정부가 지난 6일(월) ‘서민 주거비 부담 완화 방안(일명 4.6대책)’을 발표했다.
 
지난 달 기준금리의 인하(2.00%→1.75%)에 따라, 지금도 높은 전세가율이 더욱 치솟을 기미를 보이고 있다. 또한, 은행금리가 인하되면 보증금으로 수익을 내는 집주인들은 전ㆍ월세값을 올리고자 한다. 결국 경제적 상황이 좋지 않은 서민들은 매우 불안한 상황에 놓이게 된다.
 
이에 따라 정부는 대책 마련을 통해 위기에 처한 서민들의 주거비 부담을 우선적으로 경감시킨다는 것이다.
 
4.6대책의 주요 내용으로는 ▲임대차보증금 반환보증 지원강화 ▲임대차보증금ㆍ월세ㆍ구입자금 대출금리 인하 ▲LH전세→월세 전환율 인하 등이다.
 
본지에서는 부동산에 대해 잘 모르거나, 관심있는 학생들의 쉽고 빠른 이해를 돕기 위해 기사에 간단한 실제사례 등을 제시하여 4.6대책의 주요 내용을 소개하고자 한다.

(한국정책신문=김인영 기자)
 
영등포의 중소기업에서 근무하는 김과장(35세, 남)은 오늘 하루종일 일이 손에 잡히질 않았다. 전날 밤, 집주인으로부터 전세 보증금을 올려달라는 전화를 받은 것. 1억원의 전세보증금 마련도 힘들었는데 2천만원이나 추가로 구할 수는 없는 노릇이었다. 이사를 하자니 출산이 가까운 와이프와 출퇴근이 편리한 직장 위치가 떠올랐다. 다음날, 김과장이 집주인에게 사정을 얘기하자, 집주인은 반전세(조건부 월세)로 전환하자며 월세전환율은 주변 시세에 맞게 10%로 하겠다고 말했다. 부동산에 대한 지식이 얕은 김과장은 잠시 시간을 달라고 양해를 구한 후, 공인중개사로 근무하는 아버지에게 황급히 전화를 걸었다.
 
이번 기사는 정부가 발표한 4.6대책에 대하여 알아보는 마지막 시간이다. 재차 강조하지만, 간단한 부동산상식은 반드시 학습해 알아둘 필요가 있다. 우리나라 사람들은 다른 외국에 비해 상대적으로 소유개념이 강해 주택 및 토지 등이 고가를 형성하더라도 소유하기를 바라며, 재산의 대부분을 주택에 투자하기 때문이다. 따라서 부동산 관련 문제에 직면했을 때, 정확한 법ㆍ제도 내용과 대처법 등을 모른다면 큰 금전적 손해를 입을 수 있다.
 
위의 김과장의 경우와 같이, 국내 전세값은 크게 상승하고 있다. 결국 전세값 상승분만큼의 소득이 받쳐주지 못하는 서민들은 ‘울며 겨자먹기’식으로 월세 혹은 반전세로 전환하는 상황이 발생하고 있는 것이다. 특히 전세로 살다가 전세기간이 만료되는 시점에서 이러한 월세 전환이 빈번하게 일어나므로 전환 방법에 대해서는 꼭 숙지하도록 하자.
 
보증금을 월세로 산정하는 식은 ‘보증금(월세 전환 금액) × 월세전환율 ÷ 12개월’이다. 생각보다 간단하다. 반대로 월세를 보증금으로 전환하는 식은 ‘월세 × 12개월 ÷ 월세전환율’이다.
 
위 김과장의 전세보증금은 1억원. 이 중 3천만원만 월세로 전환하고자 한다면 3,000만원 × 10%(집주인이 제시한 전환율) ÷ 12개월 = 250,000원을 매달 월세로 집주인에게 지불하면 된다. 가령, 김과장이 전세보증금 1억원에 월세 30만원으로 지내다가 월세 전부를 보증금으로 돌리고자 한다면, 월세 30만원 × 12개월 ÷ 10%(전환율) = 3,600만원이 나오므로, 총 1억 3천 600만원의 보증금을 내면 된다.
 
4.6대책의 마지막 주요 내용이 LH 임대주택 거주자의 월세와 보증금 전환율을 인하하겠다는 것이다. 앞서 살펴본 바와 같이, 전환율이 줄어들면 월세 → 보증금, 보증금 → 월세로 전환 시 상당한 금액을 세입자가 절약할 수 있다.
 
우선, 현재까지는 LH 임대주택 거주자들은 월세 → 보증금 전환밖에 실시되지 않았다. 그러나 이번 개선을 통해 보증금 → 월세로의 전환도 허용된다. 전환율은 4%이다. 다만, 보증금에서 월세로의 전환 시에 발생할 수 있는 연체 등의 문제에 대비하여 월임대로의 24개월 분은 보증금으로 유지토록 할 방침이다.
 
반대로 월세에서 보증금 전환 시에는 현행 전환율 6%를 유지화되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대할 계획이다. LH 임대주택 거주자들의 이와 같은 양방향 전환은 올해 7월 1일(수)부터 본격적으로 시행된다.
 
 
그러나 공공임대주택 역시 여러 문제점을 안고 있다. 물론 저소득층 주택문제 해결에 상당 부분 기여한 것은 사실이다. 그러나 저소득계층을 위한 주거복지정책 과도에 따라 발생하는 정부의 재정 및 비용부담 발생, 사회계층간 분리현상의 요인으로 작용하여 사회통합 저해, 공공시설물에 대한 책임감 저하로 시설물 노후, 단기임대 후 입주자 분양전환으로 실질적 수요자 주택 미스매칭 발생 등의 문제들이 비일비재하다.
 
더구나, LH주택공사가 야심차게 준비한 대학생 전세 임대주택은 시작부터 지금까지 잡음이 끊이지 않고 발생하고 있다. 한참이나 부족한 대학생 대상의 전세 물량, 턱없이 낮은 정부의 전세금 책정, 복잡한 행정절차, 정부와 집주인에게 이중 임대료 지불 등의 문제는 오래 전부터 대학생 전세 임대주택의 문제로 제기되어 왔다.
 
그럼에도 불구하고 상황이 어려운 서민들은 공공임대주택을 찾을 수밖에 없다. 그러나 공급 물량 측면에서도 상황은 암울하다. 현재 LH 임대주택은 75만 채. 국내 공공임대주택 비율은 5%밖에 되지 않는다. OECD 주요 국가들의 10%~30% 비율보다 상당히 낮은 수준이다.
 
결국, 서민들은 다시 민간주택으로 눈을 돌린다. 그러나 하늘 높은줄 모르고 치솟는 매매가격에 놀라 전ㆍ월세로 돌아선다. 다행히 정부가 금리인하 정책을 펼쳐 대출을 받고 전ㆍ월세로 들어간다. 금리인하와 주택수급불균형으로 인해 전ㆍ월세 가격이 오른다. 서민들은 또다시 공공임대주택을 알아보지만 물량이 없다. 그리고 재차 대출을 받아 버티며 살지만, 가계부채는 눈덩이처럼 불어난다.
 
이러한 악순환의 고리 속에서 서민들은 계속해서 고통 받고 있다. 정부의 주택관련 금리인하 정책이 그리 반갑게 느껴지지 않는 이유일 것이다. 임대시장에서 세입자의 권리를 보호하는 장치도 매우 부족하다. 정부는 안심전환대출이나 이번 4.6대책과 같이 단기 금리인하 정책만 펼칠 것이 아니라, 과감하고 후세까지 생각하는 장기적 관점의 주택개선 정책 실시가 필요하지 않을까?
 
 

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