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정부가 지난 6일(월) ‘서민 주거비 부담 완화 방안(일명 4.6대책)’을 발표했다.
지난 달 기준금리의 인하(2.00%→1.75%)에 따라, 지금도 높은 전세가율이 더욱 치솟을 기미를 보이고 있다. 또한, 은행금리가 인하되면 보증금으로 수익을 내는 집주인들은 전ㆍ월세값을 올리고자 한다. 결국 경제적 상황이 좋지 않은 서민들은 매우 불안한 상황에 놓이게 된다.
이에 따라 정부는 지난 6일(월) ‘서민 주거비 부담 완화 방안(일명 4.6대책)’을 발표했다. 위기에 처한 서민들 주거비 부담을 우선적으로 경감시킨다는 것이다.
4.6대책의 주요 내용으로는 ▲임대차보증금 반환보증 지원강화 ▲임대차보증금ㆍ월세ㆍ구입자금 대출금리 인하 ▲LH전세→월세 전환율 인하 등이다.
본지에서는 부동산에 대해 잘 모르거나, 관심있는 학생들의 쉽고 빠른 이해를 돕기 위해 기사에 간단한 실제사례 등을 제시하여 4.6대책의 주요 내용을 소개하고자 한다.
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(한국정책신문=김인영 기자)
서울 여의도에 근무하는 김대리(34)는 지난 1월 집과 직장의 출퇴근을 위해 부천 원룸에서 영등포 소형아파트로 이사했다. 보증금 5천만원, 월세 50만원의 임대차계약이었다. 근무로 바쁜 김대리는 계약관련 사항을 부동산중개소에 맡겼다. 결국 주말동안 힘든 이사를 마치고 월요일 직장에 출근한 김대리는 주변 동료들에게 이사한 사실을 자랑했다. 동료직원들의 축하와 농담이 이어지는 가운데, 허대리가 물었다. “김대리, 확정일자는 당연히 받았지?”
그러자 부동산에 대한 별다른 지식이 없었던 김대리는 천천히 할 예정이라고 웃으며 둘러댔다. 그 후, 허대리에게 확정일자 날인의 중요성을 전해들은 김대리는 허겁지겁 반차를 내고, 집주인의 융자부터 확인하기위해 부동산중개소로 달려갔다.
주택관련 거래는 큰돈이 오고 가는 만큼 그 어떤 거래보다 중요하다고 할 수 있다. 때문에 자신이 공부한 분야가 아니거나 별다른 관심이 없더라도 간단한 부동산 상식정도는 반드시 알아둘 필요가 있다. 위의 김대리는 어떠한 잘못을 한걸까?
안전한 거래를 통해 내집을 마련하면 큰 걱정이 없다. 그러나 최근 수도권 주택의 매매값은 상상을 초월한다. 때문에 경제적 기반이 부족한 사람들이나 신혼부부의 경우 등은 차선책으로 전세나 월세를 알아보곤 한다. 이때 계약 전 반드시 행해야할 사항이 임대하려는 건물의 등기부등본을 확인하는 것이다. 결국, 김대리는 등기부등본 확인을 통해 집주인의 융자 사실을 확인하지 않은 치명적 실수를 범했다.
우선 등기부등본 확인 결과, 김대리가 계약한 주택은 집주인의 융자(은행 대출)가 없는 집으로 나타났다고 가정하자. 이러한 경우, 김대리가 서둘러 해당 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자 날인을 완료한다면 향후 집주인이 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가더라도 ‘대항력있는 선순위 임차인’ 지위를 인정받아 집주인에게 지불한 보증금을 돌려받을 수 있다.
그러나 집주인이 융자를 받아 마련한 집에 들어갔다면 상황이 달라진다. 가령 집주인에게 문제가 생겨 은행에 대출금 이자를 지속적으로 상환하지 못하는 상황이 발생하면, 결국 집은 은행의 소유가 되고 은행은 집을 경매에 내놓는다. 이때, 위의 융자가 없는 상황과는 달리 경매에서 집이 타인에게 팔리더라도 은행은 집주인의 융자부터 변제 후 임차인의 보증금을 돌려주기 때문에 보증금의 상당 부분을 잃는 상황이 발생할 수 있다.
결국 전ㆍ월세 임대차계약 시 무융자 주택에 들어가는 것이 좋다. 그러나 상황이 여의치 않아 융자가 있는 집을 계약할 수도 있다. 또한 전국, 특히 수도권의 높은 집값 형성으로 대출없이 주택을 마련한 집주인들이 드문 상황이다. 게다가 2010년대를 전후로 부동산 가격의 하락이 이어지면서 ‘깡통주택’ 속출이 서민들에게 큰 위협을 주고 있다.
깡통주택의 위험성에 대해 살펴보자. 깡통주택은 쉽게 말해 집주인의 대출금과 전세보증금 등을 합친 금액이, 집주인이 향후 집을 매매했을 때의 금액보다 많아 대출금이나 세입자의 보증금을 다 갚지 못하는 집을 말한다.
앞서 언급한 바와 같이, 보증금의 이자로 수익을 내는 집주인들이 정부의 기준금리 인하로 임대보증금을 올리고 있다. 서울의 인기아파트 단지는 전세가율이 매매가의 90%에 달한다. 금리인하와 임대보증금 상승이 깡통주택 발발의 주원인이다.
가령 매매가 1억원의 아파트가 있다고 가정하자. 집주인이 아파트 마련을 위해 4천만원의 대출을 받았다. 현재 전국 아파트 전세가율 평균이 약 70%인 점을 감안하여 7천만원 보증금을 낸 세입자가 들어왔을 경우, 대출금과 보증금 가격이 집값을 상회한다. 이러한 주택이 바로 깡통주택이다.
최근 아파트가격의 하락으로 위의 아파트 매매가가 9천만원으로 떨어지고, 집주인의 문제로 집이 경매에 넘어간다면 세입자는 참담한 현실을 맞이하게 된다. 경매에서 집이 운좋게 9천만원에 팔린다고 하더라도(경매에 넘어갈 경우 보통 매매가의 20%정도 하락) 집주인의 대출금이 우선 변제되기 때문에 4천만원을 제외한 5천만원만 세입자는 보증금으로 돌려받을 수 있다. 결국 2천만원이 공중으로 사라진 셈이다. 현실에서의 피해는 더욱 크다.
이러한 임차인의 보증금 피해를 막고자 정부가 시행 중인 ‘임차보증금 반환보증’ 제도가 있다. 대한주택보증에서 취급하는 ‘전세보증금 반환보증’ 등의 상품을 이용하면, 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증에서 전세계약서 상 전세보증금 대부분(주택유형별 상이)을 보장한다. 단, 연마다 보증료를 지불해야 한다.
정부는 이번 6.4대책을 통해 이러한 임차보증금 반환보증 상품의 보증률을 낮추고 국민들의 반환보증 이용을 활성화하여 깡통전세 등의 피해를 막겠다는 방침이다. 인하되는 보증료는 다음 그림과 같다.
또한, 더 많은 서민ㆍ취약계층이 보증료 할인혜택을 받을 수 있도록 연소득 기준을 변경했다. 기존의 연소득 2,500만원 이하 기준에서 연 4,000만원 이하로 상향 조정하였으며, 기존 ▲다자녀 ▲장애인 ▲고령자 외에 △신혼부부 △한부모 △다문화 가정도 포함했다.
특히 아파트 거주자의 경우 가입대상을 주택담보인정비율(LTV) 90%이하에서 100%이하로 확대했다. 기존에는 매매가 1억원(예를 들어 집주인 대출 4천만원, 세입자 전세보증금 6천만원) 아파트에 입주하는 세입자는 가입할 수 없었으나, LTV의 상승으로 가입이 가능하게 개선됐다. 그러나 보증금액은 LTV의 90% 한도로 기존과 같아, 위의 경우 보증금 5천만원만 보장받을 수 있다.
정부는 보증료 분납 기간도 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이고, 취급 기관도 전체 시중은행으로 확대하여 이용자의 편의성을 제고하겠다고 밝혔다.
전세금 보증보험은 대한주택보증 외에도 민간회사인 서울보증보험의 상품도 있다. 두 상품마다 보증한도와 보증료, 가입조건 등이 각각 다르기 때문에 가입을 희망하는 사람들은 자세한 확인 후 본인에게 적합한 상품을 고를 필요가 있다.
참고로 정부는 ‘주택임대차보호법’을 통해 세입자의 임대보증금 일부를 보장하고 있다. 서울은 3,200만원, 수도권은 2,700만원, 광역시(안산, 용인, 김포, 경기 광주 포함)는 2,000만원, 그 밖의 지역은 1,500만원의 보증금을 법으로 보장해 준다. 그러나 보증금액이 다소 적은 만큼, 앞서 소개한 보증보험 등을 통해 귀중한 보증금을 보전하는 방법도 필요할 것이다.
김인영 기자
kpinews@goodkyung.com