수도권 중심 '갭투자' 실패 후폭풍 가시화, 전세보증보험 등 활용해야
[한국정책신문=손상원 기자] 최근 수도권 신도시를 중심으로 ‘깡통전세’가 쏟아져 나오는 가운데, 세입자들에게 피해가 전가되고 있다는 지적이 나오고 있다.
부동산 시장 호황기에 전세를 끼고 집을 구입한 ‘갭투자’ 물량을 두고 전세금을 돌려받지 못하는 사례와 반 강매식으로 시세보다 비싸게 집을 구입하는 사례가 이어지고 있기 때문이다. 이를 두고 세입자 스스로 주의해야 한다는 조언도 나온다.
29일 관련업계에 따르면 집주인이 은행 대출금 이자를 연체하면서 집이 경매로 넘어가 전세로 입주한 사람이 보증금을 날릴 처지에 놓인 사례는 심심찮게 나타나고 있다.
최근 경기도 동탄 신도시에서 1인 소유의 아파트 10여채가 경매로 나오는가 하면, 같은 지역에선 한 사람 이름으로 무려 70여채의 아파트가 경매로 나왔다.
해당 집주인은 계약이 끝나고 전세금 반환을 걱정하는 세입자들에게 집을 사라는 식으로 대응하거나, 어떤 세입자는 반 강매식으로 시세보다 비싸게 집을 구입하는 경우도 발생한 것으로 알려졌다.
부동산 업계는 수도권 지역을 중심으로 이와 유사한 사례가 번지는 것을 우려하는 분위기다.
수도권 신도시 A지역에서 공인중개업을 하는 한 중개사는 "주변에서 심심찮게 깡통전세 소식을 접할 수 있다"며 "나도 집을 찾는 사람들에게 안전한 물건을 소개하고 싶지만, 전세 물건이 부채를 끼고 경우가 많아 난감할 때가 많다"고 밝혔다.
이를 두고 전문가들은 깡통전세 피해는 상당부분이 세입자에게 돌아가기 때문에 전세 계역 시 주택의 부채(선순위 근저당 설정액)를 기본적으로 파악해야 하고, '전세가율(전세가/매매가)'을 따져보라고 당부한다. 전세가율이 낮으면 상대적으로 안전한 주택인 셈이다.
다만, 전세가율과 무관하게 해당 지역의 임차수요와 주택가 변동세 등에 따라 계약 만료 시 보증금 반환이 어려울 수 있다는 지적이 나온다.
이럴 때 세입자는 보증금을 제도적으로 보장해주는 '전세보증금반환보증보험(이하 전세보증보험)'을 활용해야 한다. 전세보증보험에 가입한 세입자는 전세계약 종료 시 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증보험회사로부터 반환받을 수 있다.
추후 보증보험회사는 집주인에게 구상권을 행사하게 된다. 이 밖에도 집주인이 보증금 반환을 거부하는 경우를 대비해 '확정일자'를 받거나, '임차권 등기'를 설정해야 한다는 조언도 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "전세금 문제가 발생할 경우 소송을 하게 되면 투입되는 시간과 비용에 비해 그 효율성이 떨어지므로 임대인과 임차인 간의 원만한 합의를 통해 문제를 해결하는 게 가장 바람직하다"며 "임차인들은 전세금 문제를 미연에 방지하는 차원에서 전세에 대한 개념을 '무이자 채권'을 구입한다고 생각하고 위험성을 인지하고 있어야 한다"고 주장했다.
박 위원은 이어 "이를 보완하기 위해서는 주택가격 대비 부채 비율이 80%를 넘어서면 경계를 해야 하고, 전세보증보험에 가입해 문제발생 여지를 미연에 방지해야 한다"고 당부했다.