[정책 뒤집어 보기]전문가, "새정부 부동산 정책, 장기적으로 공급과 시장을 안정화하는 정책으로 성숙해져야 "
[한국정책신문=나원재 기자] “누르면 튄다.”
부동산시장에 있는 속설이다. 부동산은 ‘희소성’에 가치가 붙기에, 규제를 가해 공급이 줄어들면 부동산 가치(값)가 올라간다는 경험에 의한 속설이자 시장의 본질이기도 하다.
정부가 5일 내놓은 '8·2부동산대책 후속조치'는 '풍선효과'마저 잡겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 보인다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정한 것이 바로 이 때문이다. 이번 대책 영향의 그림자가 제법 길 것으로 생각된다. 대책 효과가 단기에 그치지 않고 집값 안정이 지속될 수도 있다.
하지만 이처럼 강한 규제는 시장의 침체 속에 ‘일부 지역’의 집값 이상급등을 초래할 가능성을 배제할 수 없다. 여기에서 ‘일부 지역’은 재건축 단지가 즐비한 강남지역을 포함한 서울을 의미한다.
공급이 줄어드는 가운데 분양가상한제로 신규 아파트의 분양가가 낮아지면, 시세차익을 노린 가수요가 대거 몰려 오히려 청약열기만 높이고, 주변 집값이 들썩거릴 수 있다는 점을 분명히 인식해야 한다. 희소성의 가치가 집값을 결정하는 시장의 본질을 이해해야 한다는 의미다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 이번 추가조치에 대해 "정부가 부동산 시장을 진진하게 주시하고 있다는 시그널을 시장에 충분히 보냈다"며 "그런 만큼 8·2 대책과 후속 조치의 효과가 상당 기간 지속될 것으로 본다"고 분석했다.
전문가들은 특히 규제의 강도와 속도를 우려했다. 규제로 인해 특정지역에만 청약열기가 쏠리고, 다른 지역의 경우 부동산시장이 침체돼 ‘거래절벽’ 현상이 일어나는 등 극심한 양극화가 발생할 수 있다는 것이다.
분양가 규제로 입지가 좋은 신규 아파트의 분양가가 주변시세보다 낮은 경우 시세차익을 노린 수요가 쏠릴 수 있다. 지난 1일 문을 연 '신반포 센트럴자이' 등 가격을 낮춰 분양한 강남권 재건축 단지가 '로또 청약'으로 인식돼 수요가 몰리는 현상이 바로 그것이다.
반면 기존 주택의 경우 거래가 크게 줄어드는 ‘거래절벽’ 상황과 맞물려 집값도 떨어지며 ‘하우스푸어’를 대거 양산할 수도 있다. 실제 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 서울 노원 등 일부 지역에서는 8·2부동산대책 시행 이후 불과 한달만에 주택거래가 종전에 비해 10% 수준으로 급락하고 있다.
한 부동산 전문가는 "부동산 시장의 과열을 진정시키는 효과는 있겠지만 규제 일변도 정책은 생각해볼 부분"이라며 "시장이 침체되면 다시 활성화하기 어렵기 때문에 장기적으로 공급과 시장을 안정화하는 대책이 아울러서 나와야 한다"고 지적했다.
부동산 전문가들은 이달 말게 나올 ‘가계부채종합대책’과 ‘주거복지 로드맵’이 향후 부동산 시장에 최대 변수가 될 것으로 보고 있다.
주택임대사업자의 혜택을 높여 주택임대사업 등록을 독려하는 한편, 전월세상한제와 계약갱신청구권제 등이 도입될 것으로 보인다. 이밖에 연간 17만가구를 공급하기로 한 공적임대 주택에 대한 세부 내용도 포함될 예정이다.