[8·2부동산대책]투기과열지구·투기지역 내 LTV·DTI 30%…재당첨 금지·무주택자 가점제 도입·그린벨트 풀어 공급확대

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[한국정책신문=최형훈 기자] 다주택자에 대한 과세와 금융규제를 강화된다. '조정대상지역'내 다주택자에 대한 양도세율을 최대 20%포인트 올리고 '투기지역' 주택담보대출(주담대)이 구당 1건으로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 30%로 제한하기로 했다. 

오피스텔 분양권의 전매가 제한되며, 아파트 청약당첨자는 2년 동안 재당첨이 제한된다. 또 택자에게 유리한 가점제가 우선 적용된다. 일명 갭투자를 막기 위해 1가구 1주택 비과세 요건에 '2년 이상 거주'를 추가했다. 

정부는 2일 오후 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 

◇양도소득세 중과 부활…3주택 이상 양도세율 최대 60% 적용

정부는 우선 조정대상지역내 다주택자들의 주택매매에 대한 양도소득세를 현행 6~40%에 10~20%포인트의 세금을 추가 적용하기로 했다. 2주택자에 대해서는 10%포인트, 3주택자 이상에 대해서는 20%포인트를 추가 부과하기로 했다. 

조정대상지역은 서울 전지역과 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 지역, 세종시, 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 등지이다. 

2주택 이상 다주택자는 그간 적용받았던 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 장기보유특별공제는 주택을 3년 이상 보유하다 매매할 경우 보유기간에 따라 10%에서 30%까지 받는 공제다. 이 같은 내용은 기준시가 1억원 이하 주택(지방 3억원), 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 제외된다. 이 대책은 2018년 4월 이후 양도하는 주택에서부터 적용된다. 

다만 5년이상 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외됐던 주택 등은 이번 대책에서 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다. 다주택자를 임대주택사업자로 등록을 유도하기 위한 정책이다.  

현재 1가구 1주택자에 한해 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 비과세 혜택을 받을 수 있으나 앞으로는 2년 이상 거주까지 해야 양도소득세를 면제 받는다. 적용 시기는 대책 발표 다음날인 3일 이후 취득하는 주택부터다. 

정부는 또 내년 1월1일 이후 조정대상지역 내에서 분양권 전매 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%를 부과하기로 했다.

◇투기과열지구·투기지역 내 LTV·DTI 30% 적용

다주택자에 대한 금융규제도 강화된다. 먼저 투기지역 내 주택담보대출 건수를 제한한다. 현재는 주담대를 차주당 1건으로 제한하고 있어 다른 가구원이 추가적으로 주담대를 받을 수 있으나 이를 가구당 1건으로 제한한 것이다. 금융위원회는 감독규정 개정을 통해 조속한 시일 내에 시행하기로 했다. 

투기과열지구와 투기지역 내 LTV·DTI 한도를 기본 40%로 조정하고 이미 주담대를 1건 이상 보유한 가구가 추가 주담대를 받을 경우 그 한도를 30%까지 줄이기로 했다. 다만 금융규제가 실수요자의 내 집 마련을 위축시킬 수 있다는 지적에 따라 △무주택자△부부 합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원) 이하△주택가격 6억원 이하(조정대상지역 5억원) 등일 경우에는 기본 40%에서 10%씩 완화 기준을 적용한다. 

이 밖에 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사 등 중도금 대출보증(9억원 이하)을 1인당 통합 2건 이하에서 가구당 통합 2건 이하로 제한했다. 

◇재당첨 금지 등 청약제도 손질

청약제도도 대폭 보완한다. 우선 오는 9월부터 가점제를 활용, 청약에 당첨되면 2년 동안 가점제 적용을 배제한다. 투기과열지구나 조정대상지역 이외 지역에선 재당첨 제한이 없어 일부 무주택자가 가점제로 청약에 당첨된 뒤 분양권 전매를 반복하는 사례가 있었기 때문이다. 

다음달부터 아파트 청약당첨자는 2년 동안 재당첨이 제한된다. 일반 아파트의 예비입주자 선정엔 무주택자에게 유리한 가점제가 우선 적용된다. 이른바 로또 청약이 줄어들어 무주택자들이 아파트 분양받기가 그만큼 쉬워진다.  

청약 당첨자가 계약을 포기한 아파트 등 일반 주택에 대해선 추가 예비입주자 선정을 가점제를 통해 결정한다. 이를 통해 무주택자의 당첨 기회를 확대한다는 계획이다.  

투기과열지구와 조정대상지역에선 청약 1순위 자격요건이 청약통장 가입 후 2년과 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 

또 가점제 비율도 투기과열지구에선 100%(전용면적 85㎡이하 주택, 현재는 75%)까지 적용된다. 조정대상지역의 가점제는 85㎡이하 주택의 경우 75%, 85㎡초과 주택에선 30%가 적용된다. 

올해 11월부터는 지방의 민간택지에도 수도권과 같이 전매제한기간이 설정된다. 국토부 관계자는 "일부 지방에서 민간택지의 분양권 전매로 시세차익을 얻으려는 투기수요가 유입됐다"며 "이를 개선하기 위해 지방에도 전매제한기간을 설정할 것"이라고 말했다. 이에 따라 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지방의 민간택지는 6개월 간의 전매제한기간이 설정된다. 

특히 조정대상지역으로 선정된 부산 △해운대△연제 △수영 △동래 △남구 △부산진 △기장 등 7개구의 전매제한기간이 수도권과 같이 1년6개월이나 소유권이전등기 시로 설정된다.

◇오피스텔 분양권 전매제한…인터넷 청약 추진

정부가 조정대상지역 내 오피스텔 분양권 전매제한 기간을 '소유권 이전등기시'까지로 강화한다. 또 일정 규모 이상의 오피스텔 분양에 대해서는 인터넷 청약을 실시한다. 

조정대상지역 지정에도 불구하고 오피스텔의 경우 분양권 당첨 즉시 전매가 가능해 당첨자 발표날 수많은 인파가 몰리는 '분양권 야(夜)시장'이 벌어지는 등 청약과열이 발생하고 있다. 전매기간이 소유권 이전등기시까지로 확대되면 이 같은 청약과열은 발생하지 않을 것이라는 게 정부의 판단이다. 

정부는 이전에도 이 같은 전매제한 기간을 늘린 바 있다. 정부는 2008년 서울과 수도권 주요 도시 등 '투기과열지구'에서 분양되는 100실 이상 오피스텔의 소유권이전등기 전 분양권 전매를 금지했다. 2002년 8월 도입된 투기과열지구가 2011년 말 강남 3구를 끝으로 사실상 없어지면서 입주 전 오피스텔 분양권 전매 제한도 풀렸다. 

또 일정 규모 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우 인터넷 청약을 실시하는근거규정을 마련하는 한편 사업자가 분양수익률 산출근거를 명시하도록 하도 허위·과장광고에 대해서는 과태료 등 벌칠규정을 신설한다.

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◇그린벨트 풀어 공급 확대

정부는 매년 7만가구 이상의 공공건설임대주택을 신규 건설하기로 했다.  수도권 공급부족에 대응하기 위해 연간 17만가구 규모의 공적임대주택 물량 60%를 수도권에 공급하기로 했다. 연간 4만가구 5년간 20만가구 규모다. 이를 위해 그린벨트 개발, 노후 공공청사 복합개발, 도심 내 유후부지 개발 등을 적극 추진한다. 

신혼부부를 위한 '신혼희망타운'도 조성된다. 기존 공공임대주택 공급과 별도로 신혼부부 분양형 공공주택을 총 5만가구를 추가로 공급한다. 정부는 입지가 양호한 수도권 내 부지를 적극 활용해 3만가구를 수도권 내 집중할 계획이다. 

신혼희망타운은 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등으로 다양하게 공급될 예정이다. 정부는 저소득 신혼부부에게 우선적으로 공급하고 잔여 물량이 발생하면 저소득 일반청약자에게 공급한다. 

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