한은, '인구고령화가 주택시장에 미치는 영향' 보고서…한국 주택시장, 일본과 달라"

보성군에 위치한 방치된 빈집. <뉴스1>

[한국정책신문=김희주 기자] 현재 주택 수가 가구 수보다 많은 상황에서 고령화가 심화될 수록 주택 수요가 점차 줄어들어 지방이나 노후주택 등 빈집이 늘어날 것이라는 분석이 나왔다.

한국은행 금융안정국 안정분석팀 오강현 과장 등은 26일 '인구 고령화가 주택 시장에 미치는 영향' 보고서에서 "고령화에 따른 주택 수요 증가세 둔화는 수요가 상대적으로 적은 지방, 노후주택을 중심으로 빈집 증가 요인으로 작용한다"고 밝혔다.

보고서는 저출산·고령화에 따른 인구구조 변화로 중장기 주택 수요가 점차 감소할 것으로 추정했다.

2016~2035년 주택 수요는 면적 기준 약 29.1% 증가할 것으로 분석됐다. 반면 연평균 증가율은 △2016~2020년 1.7% △2020~2025년 1.5% △2025~2030년 1.2% △2030~2035년 0.8%로 점차 둔화될 것으로 내다봤다.

보고서는 베이비붐 이전 세대인 1945~54년생을 고점으로 점차 주택 수요가 줄어드는 추세라고 설명했다.

한은은 "노후 생계비 마련이 충분하지 않은 70세 이상 가구는 주택을 파는 비중이 상승하는 반면 취업난과 늦은 결혼으로 자산축적이 지연된 40세 미만 청년 가구가 주택을 사는 비중은 하락할 것"이라고 예상했다

보고서에 따르면 2015년 현재 주택보급률은 102.3%로 주택 수가 가구 수보다 많다. 지역별로 보면 서울 96%, 수도권 97.9%, 지방 106.5%이다. 지방으로 갈수록 가구 수보다 주택 수가 더 많다.

우리나라의 빈집 수는 지방을 중심으로 증가해 2015년 현재 106.9만호로 전체 주택의 6.5% 수준이다. 광역시를 제외한 지방의 빈집 규모는 60.7만 호로 전체 빈집의 56.8%를 차지한다.

특히 준공 후 30년이 넘은 노후 주택이 2016~2015년 약 450만호로 이 중 아파트는 277만호로 추산된다.

재건축이나 리모델링에 어려움이 생기면 빈집 증가율이 확대될 수도 있다는 게 한은의 설명이다.

1990년대 지어진 일산, 분당 등 신도시 아파트는 200%에 달하는 용적률로 인한 수익성 문제로, 지방 주택은 고령화와 수요 부족·낮은 추가 자금부담 능력 등으로 사업 추진이 쉽지 않아 빈집이 많이 늘어날 수 있다는 것이다.

보고서는 "특히 재건축 시기가 다가오는 2025년까지 노후 아파트가 많이 늘어나 재건축과 리모델링이 어려운 아파트의 빈집 전환이 늘어날 가능성이 높다"며 "새집 선호가 강하고 고령화로 주택 수요도 줄어들면서 노후 주택이 방치되면 슬럼화 현상이 우려된다"고 지적했다.

<한국은행 제공>

다만 고령화 진전으로 우리나라도 일본처럼 주택 가격이 폭락하지는 않을 것이라고 한은은 분석했다. 국내 부동산 가격 추이, 성장 등 거시경제 환경을 고려할 때 그럴 가능성은 낮다는 설명이다.

일본의 경우 생산 가능 인구 비중이 하락 전환한 1990년 초반 이후 주택 매매 가격이 장기 하락했다. 우리나라도 올해부터 생산가능인구 비중이 하락하고 2020년 베이비붐 세대(1955~63년생)가 고령층(65세 이상)에 대거 진입한다.

보고서는 "우리나라는 재건축·재개발 위주로 공급 방식이 바뀌고 있고 아파트 비중이 높아 거래량이 뒷받침된다"며 "고령화로 인한 주택매입수요 감소 충격이 일본처럼 급격하게 진행될 가능성은 제한적"이라고 했다. 

우리나라는 일본과 달리 전체 주택 시장에서 아파트가 차지하는 비중이 높고 거래도 원활하다는 것이 그 이유다.

버블 붕괴 직전인 1988년 일본의 단독·다세대주택 비중은 69%로 아파트(맨션)의 2배가 넘었다. 반면 우리나라 주택 거래회전율(주택 거래량/재고 주택량)은 지난해 10.4%로 일본의 주택매매 회전율(1988 0.39%, 2013년 0.32%)를 크게 웃돈다.

보고서는 "아파트는 거주 편의성으로 청년 가구 선호도가 높고 처분, 임대 등이 용이해 유동성 확보 측면에서도 유리하다"며 "앞으로도 아파트 매매수요는 꾸준히 증가할 가능성이 높다"고 분석했다.

그러면서 "기존 주택 노후화 등에 따른 빈집 증가 가능성에 대응해 빈집 활용 등 재고 주택 관리 대책을 마련해야 한다"며 "일본은 빈집 문제를 해결하기 위해 보육원, 숙박시설, 취약계층에 대한 임대주택 등으로 활용하고 빈집 소유주의 보수 비용을 지원하는 등 다양한 정책을 추진하고 있다"고 말했다.

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