"건설·은행주에 미치는 영향 제한적"…"오히려 선순환 기대"
[한국정책신문=김희주 기자] 문재인 정부가 지난 19일 주택시장 안정을 위한 첫 부동산 정책을 발표했다.
대체로 '무난했다'는 평가와 함께 예상보다 약했던 규제 강도에 과열된 시장에 대한 대응으로는 '한 방'이 부족했던 대책이라는 평가다. 반면 이번 대책으로 부동산 시장이 올해 하반기부터 조정될 것으로 보는 관측도 나온다.
직격탄이 예상됐던 건설·은행주에 대한 영향은 제한적일 것이라고 봤다. 그러면서도 8월에 있을 추가 대책을 주시할 것으로 조언했다.
20일 금융투자업계에 따르면 이번 부동산 대책은 시장 우려보다 강도가 약했다는 평가다. 이에 따라 부동산 시장에 미치는 영향도 제한적일 것이라는 전망이다.
김세찬 대신증권 연구원은 "최근 과열현상이 나타난 일부 지역에 대해 시장은 투기과열지구 선정과 재개발·재건축 과열에 따른 조합원 지위 양도금지 등의 강도 높은 규제를 예상했지만 이번 부동산 대책은 강도가 완화됐다"고 풀이했다.
그러면서 "올해 하반기에 집중된 입주물량, 미국 기준금리 인상 가능성 등 부동산 시장 조정요인이 존재해 시장 반응을 살펴가며 단계적으로 대응하겠다는 것이 정부 입장이지만 분명한 규제 스탠스에도 이번 정책은 과열된 시장에 대한 대응으로 보기에 부족하다"고 지적했다.
진용재 하이투자증권 연구원도 "새 정부가 내놓은 부동산 대책에 서프라이즈는 없었다"며 "가계부채 관리 측면에서는 반쪽짜리 대책이었다"고 분석했다.
조윤호 동부증권 연구원은 "투기과열지구 지정은 포함되지 않았고 중도금 대출 중 잔금대출만 DTI에 신규 적용돼 시장 컨센서스에 비해 규제 강도가 높지 않았다"며 "미국 금리 인상 기조, 입주물량 급증 등 주택가격 조정 요인이 있다는 판단에 예상보다 강도가 낮았다"고 해석했다.
반면 이번 부동산 대책에 따라 부동산 시장이 올해 하반기부터 조정국면에 들어설 것이라는 전망도 나온다.
김형근 NH투자증권 연구원은 "이번 대책은 국지적인 과열 지역을 중심으로 과도한 차입에 따른 투자목적의 주택구매 수요를 관리하기 위한 것"이라며 "정부는 점진적으로 대출 규제를 강화할 것"이라고 예상했다.
이어 "입주물량이 많은 지역을 중심으로 신규 주택분양 시장이 둔화하면서 하반기 부동산시장은 하향 안정될 것"이라며 "새 정부의 부동산 규제정책 시작과 주택담보대출 금리 상승으로 전반적인 부동산시장은 하반기부터 조정국면으로 진입할 것"이라고 분석했다.
김선미 KTB투자증권 연구원은 "이번 정책 이후로도 부동산 경기가 과열될 경우 추가 대책을 발표할 것을 시사해 앞으로 조정 대상지역 및 후보 지역군은 분양률 둔화, 기존 주택가격 및 분양가 하락 등이 예상된다"고 내다봤다.
일각에서는 '전매제한 기간 강화'에 대한 긍정적인 평가도 나왔다.
김세련 SK증권 연구원은 "일본에서는 이미 분양권 전매 제한이 시행 중이며 미국은 대형 주택단지의 선분양을 하는 경우 전매를 전면 금지하고 있다"면서 "주택시장 규제로 인해 부동산 유관주의 주가 상방은 제한된다고 하더라도 주택시장 선진화 측면에서는 실수요자 위주의 건전한 시장 재편이 기대되기 때문에 긍정적으로 판단한다"고 분석했다.
결국 정부가 오는 8월 발표할 것으로 예상되는 가계부채 종합관리방안이 부동산 시장에 미칠 영향이 관심사가 될 전망이다.
김세찬 연구원은 "이번 부동산대책에서 금융 관련 규제가 LTV, DTI 강화 및 집단대출에 대한 DTI 적용밖에 없어 여신관리에 대한 정부의 새로운 정책을 알 수 없다"며 "8월 가계부채 종합관리방안에서 새로운 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환액비율(DSR) 로드맵 등이 나올 예정인 만큼 대출 규제 변화에 따라 부동산 시장 영향을 가늠해 볼 수 있을 것"이라고 내다봤다.
◆ "건설, 은행주에 미칠 영향 제한적"
주식시장에서 건설, 은행주는 부동산 정책 변화의 직접적인 영향을 받는다. 하지만 전문가들은 이번 대책이 건설, 은행주에 미치는 영향은 상대적으로 제한적이라고 평가했다.
송유림 한화투자증권 연구원은 "부동산시장의 규제 리스크는 건설업종에 부정적인 요인이지만 이번 대책이 미칠 영향은 크지 않다"며 "이미 부동산대책이 규제 강화 기조로 돌아선 지난해부터 국내 주택사업에 대한 기대는 크지 않았기 때문"이라고 설명했다.
이어 "건설주의 주가 움직임은 국내 주택사업보다는 해외 건설시장에 더 민감하다"며 "다만 부동산 시장 과열 국면이 지속될 경우 정부가 추가로 강도 높은 규제를 시행하면 단기 주가 변동성은 커질 수 있다"고 강조했다.
윤석모 삼성증권 연구원은 "이미 지난해 11·3 대책 후 전매거래가 급격히 감소한 점을 감안하면 추가 거래시장 침체는 제한적이고 오히려 예상보다 강력하지 않은 부동산대책으로 불확실성이 해소됐다"며 "건설사의 재개발·재건축 중심 성장 모멘텀은 여전히 견조하다"고 판단했다.
오히려 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석도 나왔다.
이선일 BNK투자증권 연구원은 "새 정부의 부동산 대책에 대한 의구심이 해소된 가운데 투기수요를 걷어낼 수 있을 것으로 기대한다"며 "최근의 경향처럼 분양시장 계약률은 오히려 상승하는 선순환을 가져올 수 있다"고 언급했다.
백두산 한국투자증권 연구원은 "이번 대책과 향후 가계부채 종합대책에서 나올 것으로 언급되는 총부채원리금상환비율(DSR), 신 DTI 도입 등의 금융규제들은 은행주에 긍정적"이라며 "대출증가목표(올해 4~5%)가 무리 없이 달성 가능하고 리스크 관리 강화에 따른 대손율 안정, 대출 가산금리 하락 가능성이 낮아졌기 때문"이라고 말했다.
김인 유진투자증권 연구원은 "이미 계약된 집단대출 규모와 은행의 리스크관리 필요성을 감안하면 부동산 대책이 부정적인 이슈는 아니다"며 "대출공급 축소로 인해 오히려 마진관리가 용이하므로 순이자마진(NIM)개선에 긍정적"이라고 말했다.