[빚내서 투기하는 시대의 종언]전문가, "6ㆍ19 대책, 강남 4구 집값과열 잡기에는 역부족"
[한국정책신문=온라인뉴스팀 ] 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 서울 강남권의 집값과열에 제동을 걸 수 있을지 관심이 쏠린다.
업계는 이번 대책이 재건축 입주권 제한을 제외하면 특별한 규제가 없어 강남권 아파트값 상승세가 지속될 것이라는 의견이다. 다만 정부가 시장의 과열이 계속되면 투기과열지구 지정 등 고강도 대책을 내놓을 것이라고 '구두 경고'해 시장이 촉각을 세우고 있는 모습이다.
◇ 강남4구, 재건축이 집값과열 원인
20일 부동산 업계에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 상승률은 서울에서 1~4위를 기록했다. 강동구가 6월 초까지 5.91% 오르면서 서울에서 가장 많이 올랐고 이어 △송파구 3.25% △강남구 2.65% △서초구 2.44% 등의 순으로 나타났다.
강남4구 아파트값을 견인하는 요인은 재건축이다. 재건축 아파트 가격이 급등하면서 주변 시세를 자극한 것이다. 최근 관리처분인가를 받은 강동구의 둔촌주공아파트는 약 1년 전보다 매매가격이 10% 이상 올랐다. 국토교통부 실거래에 따르면 둔촌주공 1단지 전용 88㎡는 최근 10억5000만원에 거래되며 1년 새 1억7000만원 이상 올랐다.
정부 역시 서울 집값 상승을 견인하는 지역 중 하나로 강남4구를 지목하고 그 원인을 재건축으로 꼽았다. 국토부 관계자는 "재건축 예정 아파트가 밀집된 강남4개구가 가격 상승세를 주도했다"며 "국지적으로 과열 현상이 재현되고 있다"고 설명했다.
이에 정부가 이번 대책을 통해 내놓은 것이 '입주권 제한'이다. 국토부는 앞으로 재건축 조합이 사업 완료 후 받을 수 있는 입주권을 원칙적으로 1주택으로 제한하겠다고 밝혔다. 재건축 지역에 몰리는 투기 수요를 걸러내겠다는 의도로 풀이된다.
현재 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 받을 수 있다. 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있다.
국토부는 관련법인 '도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 개정안'을 6월 중 발의해 재건축 입주권 제한 대책을 하반기 내 시행할 계획이다.
◇ 6ㆍ19 대책으론 강남권 상승세 억제 어려워
부동산 업계는 입주권 제한으로 과도한 투기 수요를 억제할 수 있으나 집값 상승세를 잡기는 어려울 것으로 내다봤다. 우선 도정법 개정안이 시행되면 조합원 주택공급 수가 제한돼 투자 수요가 줄어들고 입주권 제한에 따른 물량이 시장에 풀려 가격 안정에 도움이 될 것이라는 전망이다.
업계 관계자는 "1가구로 입주권을 제한하면 나머지에 대해서는 현금으로 청산하거나 시장에 내놓아야 한다"며 "가족 구성원 명의로 다수의 아파트를 보유한 투자자들의 셈법이 복잡해졌다"고 말했다.
하지만 강남권 수요는 여전히 견고한데다 올해 입주물량도 적어 근본적인 집값 안정 목표들 달성하기는 어려울 것이라는 관측이다. 특히 재건축 아파트 가격에 직접적인 영향을 미치는 '초과이익환수제'에 대한 구체적인 언급이 없어 투자 수요는 여전할 것이라는 설명이다.
초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 세금으로 내는 것으로 재건축 시장의 저승사자로 불린다. 유예안은 올해 말 종료될 예정이다.
정부 역시 환수제 유예 여부를 고민 중이다. 김동연 경제부총리 겸 기재부 장관은 최근 청문회에서 "고민해야 할 부분"이라며 즉답을 피했고 국토부는 원칙적으로 유예안 연장을 검토하고 있지 않다는 입장이다. 업계 안팎에서는 하반기 예정된 세제개편안을 통해 윤곽이 드러날 것으로 보고 있다.
정부는 이번 대책 발표를 통해 시장에 '구두 경고' 메시지를 던졌다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "내부적으로 투기과열지구 지정에 대한 기준을 마련하고 있다"며 "현 수준이 지속되면 투기과열지구 지정 가능성이 높아질 것"이라고 말했다.
투기과열지구로 지정되면 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%까지 낮아지며 조합원 지위 양도가 금지된다. 2002년 9월 처음 도입됐으며 그 대상은 강동구를 제외한 서울 강남3구였다.