[굿모닝 경제=이장원 장원세무사 대표세무사] 토지 부담부증여는 배우자나 자녀에게 토지를 증여할 때 부동산 담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 말한다.
증여세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 수증자의 증여세 부담부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.
하지만 채무부분에 세금부과가 없다는 의미는 아니다. 채무도 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자가 곧 양도자가 되어 채무액만큼 양도소득세를 납부하여야 한다.
예를 들어 토지 부담부증여의 절세원리에 대해서 알아보자.
자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억 원) 토지를 단순증여한다고 가정해보자.
이 때 자녀에게 시가 10억 원의 토지를 단순증여 한다면 자녀는 증여세와 취득세 2가지 세금을 납부하여야 한다.
다만, 시가로 증여했을 경우와 기준시가로 증여했을 때의 증여세가 다르다. 증여재산가액 10억원으로 증여한다면 증여세는 2억2500만원, 시가가 없어 기준시가(증여재산가액 6억원)로 증여했다면 1억500만원의 증여세를 납부해야 한다. 여기에 기준시가의 3.5%인 취득세가 추가된다.
하지만 자녀에게 시가 10억 원(기준시가 6억 원, 근저당권 합계 4억 원)을 토지 부담부증여 한다면 증여세와 취득세를 납부하는 것은 같지만 금액이 달라진다.
시가로 부담부증여를 증여했을 때는 증여재산가액 10억 원에서 근저당권 4억 원을 차감한 6억 원에 대해 1억500만원의 증여세를 납부해야 한다. 시가가 없어 6억원의 기준시가로 증여한다면 이 금액에서 근저당권 4억원을 제한 2억원에 대한 증여세 2000만원을 납부해야 한다.
함께 납부해야 할 취득세는 증여 부분과 채무 부분을 나누어서 다른 세율을 적용 받게 된다. 채무 부분은 근저당권 합계액의 3%를, 증여 부분은 기준시가의 3.5%를 취득세로 납부해야 한다.
아울러 부모는 채무승계 4억 원에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다.
위의 예에서 해당 양도소득세가 순수증여 시 발생하는 자녀의 증여세 차이보다 적다면 분명히 절세된다.
또한, 증여세와 취득세는 경제력이 적은 자녀에게는 부담이 될 수 있는데, 양도소득세는 부모가 납부를 하게 되므로 세 부담 당사자 입장에서도 분산효과를 가져다주게 된다.
그렇다면 토지 부담부증여는 무조건 절세가 되는 만병통치약일까? 고려해야 할 점은 없을까?
우선 증여자의 토지가 비사업용토지라면 양도소득세 중과를 고려해야 한다. 증여자인 부모가 납부하여야 하는 양도소득세를 고려해야 한다.
부모가 8년 자경을 통하여 독립한 자녀에게 부담부증여를 한다면 1억 원까지 양도소득세 감면을 적용받으므로 세 부담이 많이 줄어들어 최상의 절세플랜이 될 수 있다.
그러나 부모가 비사업용토지로 보유하고 있다면 2022년도부터는 장기보유특별공제 배제 및 중과세율로 인해 고액의 양도소득세를 납부하여야 하므로 전체 납부세액 측면에서는 절세효과보다 오히려 더 큰 세액을 납부하는 상황이 될 수 있다.
또한, 부담부증여는 증여를 통한 가족 구성원 간 내부거래이므로 타인에게 양도하여 양도가액을 수령하는 외부 유입자금이 발생하지 않는다. 그러므로 부모가 비사업용토지이어서 고액의 양도소득세가 나오는데, 이를 납부할 여력이 없다면 부담부증여는 세 부담 측면에서 상당히 부담스러울 수 있다.
두 번째로 고려해야 할 요소는 자녀의 세금납부 여력이다.
순수증여를 하게 된다면 고액의 증여세와 취득세를 자녀가 혼자 납부하게 된다. 그러나 부담부증여는 채무승계 부분의 양도소득세는 자녀가 아닌 부모의 몫이 되므로 세 부담을 덜 수 있다.
그러나 자녀가 경제적 능력이 없거나 미비하다면 세 부담이 분산되었더라도 증여세와 취득세에 대한 부담이 클 수 있다. 그러므로 자녀의 납부 여력을 고려하여 증여세 대납액까지 같이 증여하는 방안을 고민해야 한다.
납부 여력이 일부만 된다면 두 가지의 세금 중 어떤 것을 먼저 납부해야 할까? 취득세 납부 없이는 부동산의 등기를 완료할 수 없기 때문에 취득세를 우선순위로 납부해야 한다. 그러므로 취득세 재원을 조부모를 통한 증여로 마련하는 방식을 취하는 것도 하나의 방법이다.
그러면 증여세는 어떻게 해야 할까? 증여세는 연부연납 제도를 활용하자. 증여세의 납부세액이 2천만 원을 초과하는 경우 연부연납 신청서 제출 및 연부연납을 신청하는 세액에 상당하는 납세담보를 제공하면 허가를 통해 납부세액에 따라 최대 5년간 세금을 나누어 낼 수 있다.
부담부증여를 통해 증여받은 주택을 담보로 연부연납을 신청하여 최대 5년간 세금을 나누어 낸다면 고액의 증여세에 대한 부담을 줄일 수 있고, 자녀가 정기적금을 모으듯 매년 연부연납세액을 모아 스스로 해결하게 하는 경제교육도 병행할 수 있다.
자녀의 근저당권 승계와 농지법상 토지 취득이 가능한지도 검토해야 한다. 나머지 사항이 모두 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 근저당권의 승계가 자녀에게 가능한지 검토해야 한다.
최근 부동산 정책으로 인해 전 금융권의 비주택담보대출에도 LTV규제를 신설하였고, 부모의 신용도와 달리 자녀의 신용도에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능 혹은 일부만 가능하다는 이야기를 들을 수 있다.
세법 이외의 검토사항이지만 근저당권의 승계가 되지 않는다면 예상했던 부담부증여 세액보다 높은 세액을 납부하는 상황이 펼쳐질 수 있다.
또한 토지투기 규제로 인해 토지 취득 시 자금조달계획서 제출로 인한 증여세 세무조사 대비와 「농지법」상 농지취득 가능여부 등을 파악해야 한다. 농지취득의 심사가 더 강화되었기 때문에 취득 자체가 불가능해질 수도 있다.
◇ 절세를 위한 핵심은 적정 채무액 고려
부담부증여의 핵심은 본인과 부모 간에 발생하는 양도소득세, 증여세 및 취득세, 이 3가지 세액의 최소화가 되는 채무액을 찾는 것이다. 적정 채무액에 따라 세액 차이는 천차만별로 벌어지게 되는데, 현재 상태에서 단순히 세액이 절세될 것이라는 가정으로 부담부증여를 한 후 세액을 계산하면 생각보다 고액의 세금에 놀라게 된다.
적정 채무액을 위한 절세계획을 통해 적정 채무액을 확인한 후 현재 근저당권 설정 등의 금액변동이 가능한 시점에 적정 채무액으로 기존 채무액을 변경한 후 부담부증여의 시점을 계획하는 것이 절세를 위한 최적의 방법이다.
특히 자녀의 취득가액과 비사업용토지 여부도 주요 고려사항이다.
토지를 증여로 취득 시 대부분은 당장의 증여세를 줄이기 위해 ‘시가’보다는 낮은 가액인 ‘기준시가’로 증여받고자 한다. 현재 자녀의 증여세 납부여력이 안된다면 어쩔 수 없지만, 이후 취득가액이 시가보다 낮은 ‘기준시가’로 설정된 상태이기 때문에 추후 자녀가 증여받은 토지를 양도할 때에 낮아진 취득가액으로 인정되므로 양도소득세가 더 커지게 된다.
또한 취득 토지가 농지라면 대부분의 성인자녀는 농사에 전업하지 않기 때문에 비사업용토지가 될 확률이 높다.
비사업용토지 상태에서 양도를 하게 되면 2022년부터는 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 20%를 적용받는다. 때문에 양도차익의 대부분이 양도소득세로 납부되는 결과를 초래할 수도 있다. 차후 양도소득세까지 고려한 절세계획을 세우기 어렵다면 세무사의 조언을 얻어 부의 이전을 진행하는 것이 현명하다.
<이장원 세무사 프로필>
-고려대 문과대학 졸업
- 연세대 법무대학원 조세법 석사
-근로복지공단, 경기도 의사회, 대한중소병원협회 세무 전담강사
-저서 「나의 토지수용보상금 지키기」, 「한 권에 담은 토지세금」 등